多米体育手把手教你做强排方案 目录 CONTENTS 01 强排的概念 02 强排包括什么 03 强排怎么做 04 强排的常见错误 01 强排的概念 ● 定义 01 强排的概念&定义 强 排 定义 ：建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案， 按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。 用地强度 强迫 一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。 强排的理念是一直在变的。 02 强排包括什么 ● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照 ● 指标 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 用地区位分析 对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析 周边情况分析 用地现状分析 对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析 用地价值分析 对土地按照资源分布价值进行分类 产品分析 周边竞品分析 对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站 徐家汇 七宝镇 用地现状 分析 九亭镇 松江北场一号 地块 闵行区中心 用地价值 分析 n用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 02 强排包括什么&02 强排包括什么&周边情况分析周边情况分析+产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 用地价值 分析 n用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 用地价值 分析 n用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 地块1 地块3 用地价值 分析 n用地价值分析：对土地按照资源分布价值进行分类 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 产品分析 – 周边竞品分析 合肥万科金色名郡 一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 一梯六户 其他 万科金色 名郡 绿地海顿 公馆 绿城玉兰 公寓 绿城百合 公寓 碧水源 滨湖品阁 n意向产品分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析 02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析 通过前期分析应得出以下结论： 产品类型 商铺定位 产品分布原则 园区出入口位置 园区景观设计原则 02 强排包括什么 ● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照分析 ● 指标 02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标 总平面图 沈阳万科铁西蓝山 经济技术指标 总用地面积 51832.0 ㎡ 容积率 3.0 计容建筑面积 154535.7 ㎡ 住宅建筑面积 118810.3 ㎡ 底商建筑面积 24972.2 ㎡ LOFT建筑面积 10161.2 ㎡ 配套建筑面积 662.2 ㎡ 商业比 22.6% 总户数 1,242 地下建筑面积 23,039 ㎡ 人防地下室 7,590 ㎡ 其中 非人防地下室 15,449 ㎡ 停车位 970 住宅（0.5） 地下 621 其中 地下 39 商业（100㎡/个） 地上 310 产品 面积段 套数 占比 功能性两房 75~85 179 14.4% 舒适性两房 86~95 614 49.4% 功能性三房 96~105 314 25.3% 舒适性三房 140 135 10.9% 合计 1242 100.0% 02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标 日照分析 沈阳万科铁西蓝山 02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标 指标 沈阳万科铁西蓝山 总占地面积 104600 m2 建筑用地面积 104600 m2 总建筑面积 327,901 m2 建筑物占地面积 41885 m2 建 筑 密 度 40.04% 绿 地 率 40% 不计容积率 计容积率面积 262,458 m2 容 积 率 2.509 2.509 商业比 12.00% 建筑面积 道路用地合计 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道 0 绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 水景占地面积 0 平均每户面 产品构成 占地面积 容积率 建筑面积 可售面积 产品比例 单元数 层数 户数 积 73+76+86 #DIV/0! 63,830 63,192 28% 79 7 19 813 135+135多层 #DIV/0! 14,850 14,702 6% 135 11 5 110 90+90+90+105 #DIV/0! 82,227 81,405 36% 95 9 24 864 90+90 #DIV/0! 14,993 14,843 7% 91 8 8 164 住宅 96+78 #DIV/0! 18,667 18,480 8% 89 2 26 210 135+135多层 #DIV/0! 22,680 22,453 10% 135 14 6 168 110+110多层 #DIV/0! 12,540 12,415 5% 110 10 6 114 住宅小计 0 #DIV/0! 229,787 227,489 95% 105 61 2,443 商业 #DIV/0! 31,496 31,181 需分摊所有八大类费用 写字楼（产品 #DIV/0! 0 信息详见批注） 公寓 0 分摊本身主体建造成本 #DIV/0! 0 公共配套建筑 成本全部摊 入可售部分， 小学 不单独保留 成本 成本核算说 物业用房 785 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 明 社区 391 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 市政公用 0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 公厕 车位数 建筑面积 可售面积 地下车位(人防 515 19,579 只分摊主体建安成本，或保留定额成本 地下车位(非人 1,372 46,648 根据是否可售及收入配比原则自行确定 停车 防 0 根据是否可售及收入配比原则自行确定 0 不单独留成本 地上车位 208 不计面积 小计 2,095 合计 327,901 258,670 03 强排怎么做 ● 各个公司强排的侧重点 ● 天华怎么做强排 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 1. 龙湖/中海：计算，重视获值。 沈阳中海寰宇天下 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 龙湖 双珑原著 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 2. 万科：研究产品 合肥万科金色名郡 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 2. 万科：研究产品 合肥万科金色名郡 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 2. 万科：研究产品 合肥万科金色名郡 结论一：板塔结合，两排，围合中心大 结论二：板塔结合，结合办公和商业适 景观绿地。 当做Loft，但存在一定的报批风险。 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计 青岛方兴项目 此方案庭院尺度 可实现最大化多米体育， 列为深化方向 强调中轴对称布局 高层塔楼+18层小高层围合布局 纯点式高层塔楼大围合布局 此方案花园洋 房可实现最大 化，列为深化 方向 强调塔楼景观资源布局 各地块塔楼围合结合7层洋房布局 塔楼大围合结合7层洋房布局 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计 上海松江北场 无法用到的边角料 顺应地形排布的方式有利于把地块撑满， 纯南北朝向排布会导致很多边角无法用足， 总量做高（偏角＜30°） 总量难以做足 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计 上海松江北场 强排方案1 两梯四户+一梯两户 面积总量：190760 超出面积： 9860 多层楼栋 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外多米体育，更要侧重空间和设计 上海松江北场 强排方案1 两梯四户+一梯三户 面积总量：180900 无余量 多层楼栋 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计 上海松江北场 强排方案1 两梯四户+一梯两户 +一梯三户 面积总量：182140 超出面积： 3446 多层楼栋 强排怎么做&各个公司强排的侧重点 3. 天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计 上海松江北场 规划可能性分析 形态丰富，利于形成多个节点 空间 有利于分期 有利于组织交通 栋距没有明显优势 组团式 形态单调 不利于分期 多层楼栋 不利于组织交通 栋距相对较大 带形花园式 03 强排怎么做 ● 各个公司强排的侧重点 ● 我们沈阳天华怎么做强排 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 设计前期需要掌握： ① 建筑间距 ： 日照间距 ：指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量 而保持的一定间隔距离。沈阳地区参照 64号令，其他地区参照当地相关规范。 防火间距： 高层&高层13m, 高层&多层 9m, 多层&多层 6m,【建筑设计防火规范】 卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m. 日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 ② 日照测算 ：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区) ③ 建筑退界 ：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设， 一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置多米体育、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、 次干路布置的高层建筑后退道路规划红线米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 搞清几项指标： 1. 道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线. 用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线. 容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积 ，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值。 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系。 容积率指标与相对应的产品形态 容积率指标 0.5 0.5~0.7 0.7~1.0 1.0~1.6 1.6~2.1 2.1 对应的产品 独栋/双拼 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅 小高层 高层 形态 别墅 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 容积率拆分：通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要， 在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法 就叫做容积率拆分。 容积率拆分前 容积率拆分后 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 容积率拆分方法及案例： 昆山世茂蝶湖湾 项目区位： 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万平，容 积率1.5 地块原始状况： 优势：地块内部有天然水 系，内部地势平整。 劣势：地块北侧临近沪宁 高速，存在较大的噪声和 尾气污染。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 项目规划特点 1.5的容积率拆分到极致 ，仅两种基本产品类型，高层 （28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。 高层沿北侧 ，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中 绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 效果图 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 4. 建筑高度： ①航空限高：建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处（楼梯间、水箱间、天线、避雷针等）之间 的高差，是规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制。 ②常规建筑高度：由于通则、建规、高规对建筑高度定义不同，不能将消防设计中的建筑高度 计算与规划设计中的建筑高度计算混淆，一般意义上，消防设计专篇中描述的建筑高度应为消防设计建筑高度， 平屋面计算到建筑面层。报领规证，以及其他手续，施工图建筑说明中的建筑高度指规划设计建筑高度，平屋 面计算至女儿墙顶。 限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 5. 建筑密度：各类建筑基地面积的总和/场地用地面积×100% 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定； 一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个 大致的建筑密度控制： 多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%； 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定多米体育，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。 6. 总用地面积：用地红线坐标范围内的用地面积。 7. 商业比：商业面积/计容建筑面积。 8. 绿线、蓝线、紫线、黄线等不常用，用到时需查相关规范。 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 相关规范： 沈阳政府64号令 第十条 多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑平行布置或相互夹角在30度以下时，建筑间距按下列标准执 行： （一）在三环路以内地区，当遮挡建筑计算高度小于18米时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑 间距不得小于9米；当遮挡建筑计算高度大于18米时，建筑间距系数不得小于1.7。 （二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.7，且建筑间距不得小于9米。 第十三条 高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，按遮挡建筑计算高度确定建筑间 距系数 （一）在三环路以内地区，建筑间距系数不得小于1.7； （二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于2.0； 第十四条 高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时多米体育，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系 数： （一）在三环路以内地区，当建筑高度在40米以下时，建筑间距系数不得小于1.3，且建筑间距不 得小于30米；当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40 米； （二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于40米； 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 操作方法 1. 用地测算 2. 测算结果综合 3. 计算指标 4. 加入设计含量 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 1. 用地测算 多层强排横向测算 ① S=180x6x13=14040㎡ 196m ② S=180x6x13=12960㎡ 174m ③ S=240x6x10=14400㎡ ④ S=240x6x11=15840㎡ n通过对用地横向进行多 238m 种排布方式的尝试，找出 260m 获值最大的一种情况 6F 6F nS=每单元标准层面积 x 层数 x 单元数 12mX15m 12mX20m 03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排 1. 用地测算 多层强排横向测算 ⑤ S=180x6x6+240x6x4 196m =12240㎡ 174m ⑥ S=180x6x8+240x6x4 =14400㎡ ⑦ S=180x6x6+240x6x6 = 15120㎡

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